[오늘의 시세!] 일광 유림노르웨이숲 오션포레 분양권 프리미엄 분석

 

 

 

 

전체 매물 비교표 (주요 매물 정리)

※ 프리미엄은 매물 광고 기재 기준 / 층 표기: 고=고층, 중=중층, 저=저층, 탑=탑층

동	타입	공급면적	층	향	프리미엄	매매가(만원)	주요특징	로열
101동	111B	84㎡	중	남동향	-3,000~0	75,380~78,380	방4,화2
101동 로열	140A	112㎡	고	남서향	피 300	82,860~84,597	대형,대단지	★
101동 로열	140A	112㎡	중	남동향	피 0~1,000	81,190~84,690	대형	★
101동 로열	141B	112㎡	고	남동향	마피 -	80,220	대형폰드뷰,시티뷰	★
101동	133	106㎡	고	남향	피 0	76,310	탑층,판상형
101동	133	106㎡	저	남동향	-500~0	74,390~74,890	대형
102동 로열	140A	112㎡	고	남동향	피 5,000	87,560	선호동,풀에어컨	★
102동 로열	140A	112㎡	고	남서향	피 0	80,440~82,560	대형	★
102동 로열	141B	112㎡	고	남동향	피 500~1,000	80,220~83,572	대형	★
102동	133	106㎡	저	남동향	피 0	73,170~73,870	대형
103동 로열	133T	106㎡	고	남동향	피 1,000	79,175	선호동,에어컨5	★
103동	141B	112㎡	고	남동향	-2,000~0	78,220~80,220	대형
103동	140A	112㎡	고	남서향	피 100	82,660	에어컨6,확장비포함
103동	133	106㎡	저	남동향	마피 -4,000	73,550	급매,에어컨6
104동 로열	140A	112㎡	고	남동향	마피 -500	82,060	대형	★
104동 로열	140A	112㎡	고	남서향	피 500	83,060	부출입구,에어컨6	★
104동 로열	140A	112㎡	중	남서향	피 500	81,180	판상형,에어컨6	★
104동	141B	112㎡	고	남동향	-2,000~-1,000	78,220~80,320	대형
104동	133	106㎡	고	남동향	피 300	76,610~77,375	대형
104동 로열	111B	84㎡	고	남동향	마피 -	80,220	로얄층,에어컨6	★
105동	111A	84㎡	고	남동향	피 200	60,740~61,540	대단지
105동	111A	84㎡	중	남동향	피 0~500	58,030~61,490	대단지
105동	111A	84㎡	저	남동향	마피 -3,000	56,430	급매
105동	111C	84㎡	탑	남서향	피 0~1,000	60,000~65,045	탑층
105동	111C	84㎡	고	남서향	피 200	61,790~61,990	후문출입구
106동	111A	84㎡	고	남향	마피 -2,000	59,380	고층남향,에어컨5
106동	111A	84㎡	고	남서향	피 500~1,000	61,040~62,060	일광산뷰
106동	111A	84㎡	저	남향	마피 -3,000	56,820	마피
106동	111A	84㎡	저	남서향	마피 -3,000	56,430~57,060	마피
106동	111B	84㎡	고	남동향	무피	60,410	입구가까운동,양방향뷰
107동	111A	84㎡	고	남향	피 0~300	61,380~62,530	탑층
107동	111A	84㎡	중	남향	마피 -3,500	53,690	마피,옵션좋음
107동	111A	84㎡	저	남향	마피 -3,000	56,870	마피,사파리뷰
108동	111A	84㎡	고	남서향	-500~1,000	60,380~64,157	탑층
108동	111A	84㎡	중	남향	마피 -2,000	58,540	마피
108동	111B	84㎡	고	남동향	피 300	60,040	대형평수
108동	111C	84㎡	중	남동향	마피 -1,000	59,940~61,060	마피
109동 로열	111A	84㎡	고	남동향	피 200~1,000	61,580~62,380	선호동	★
109동 로열	111A	84㎡	중	남동향	피 400~500	60,480~62,930	벽천,노르딕뷰	★
109동	111A	84㎡	저	남동향	마피 -1,000	59,540	노르딕뷰
109동	111B	84㎡	고	남동향	마피 -	59,740~62,740	대단지
109동	111C	84㎡	고	남서향	마피 -1,000	60,790	마피
110동	111A	84㎡	고	남동향	피 0~300	61,380~63,760	캐리비안물놀이터
110동	111A	84㎡	중	남동향	피 0~500	60,540~63,042	주출입구인근
110동	111A	84㎡	저	남동향	마피 -500	57,460	에어컨5,옵션
110동	111B	84㎡	고	남서향	마피 -1,000	58,740~59,880	마피
111동 로열	111A	84㎡	고	남동향	피 500~1,000	61,880~63,412	폰드뷰,로얄동	★
111동 로열	111A	84㎡	중	남동향	-1,000~0	58,980~61,030	폰드뷰	★
111동	111A	84㎡	저	남동향	마피 -2,000	56,030	폰드뷰,마피
111동	111B	84㎡	탑	남동향	마피 -	56,740~60,879	탑층,폰드뷰
111동	111C	84㎡	중	남동향	-500~0	59,084~64,401	출입구동
111동	111AT	84㎡	1층	남동향	무피	58,410	테라스,폰드뷰,에어컨6

 

 

일광노르웨이숲오션포레 분양권 프리미엄 분석

단지 전체 흐름 요약

1,294세대 대단지인 이 아파트는 평형에 따라 시장이 완전히 분리됩니다. 84㎡(111타입)는 5.3억~6.5억, 112㎡(140·141타입)는 7.6억~8.8억, 106㎡(133타입)는 7.1억~8.0억 밴드를 형성 중입니다. 같은 평형 안에서도 동·층·향에 따라 최대 1억 이상 차이가 벌어지는 구조입니다.

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로열동 분석 — 왜 이 동이 비싼가

101동·102동이 단지 최상위 선호도입니다. 101동은 주 출입구 정면에 위치하고 대형 폰드(연못) 조망이 바로 잡히는 위치입니다. 일광역 도보 접근성도 102동과 함께 가장 유리합니다. 결국 가격이 높은 데에는 이유가 있는 구조입니다.

111동은 폰드뷰 전문 로열동입니다. 고층에서 대형 폰드 + 티하우스 조망이 잡히는 라인이 형성되면서, 같은 동 내에서도 저층 마피 매물(P-2,000)과 고층 피 매물(P+500~1,000)이 동시에 나오는 현상이 발생합니다. 프리미엄은 단순 층보다 '체감 선호도'에서 결정됩니다.

104동은 대형 판상형 로열동입니다. 112㎡ A타입 판상형 구조가 선호를 받으며, 에어컨 6대 + 프리미엄 주방 등 옵션 강조 매물이 집중적으로 나옵니다. 단, 부출입구 동이라 주출입구 접근성은 101·102동에 비해 떨어집니다.

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동별 입지 비교 — 왜 가격이 다른가

결국 같은 단지라도 동 위치에 따라 분위기가 완전히 달라집니다.

상위 선호 동(101·102·111·109)은 출입구 접근성, 폰드·벽천 등 단지 내 랜드마크 뷰, 막힘없는 조망 3가지를 갖춥니다. 중위 동(105·110·106·108)은 학교·상가 편의성은 좋지만 뷰에서 밀립니다. 105동은 부출입구 인근으로 실거주 문의가 많고 거래가 비교적 활발한 편입니다. 107동은 정남향 일조량이 장점이지만 마피 매물이 가장 집중된 동입니다. 단지 안쪽에 위치해 접근성이 약하고 조망이 평이한 점이 시세에 반영됩니다.

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층·조망·향 분석

고층(20층 이상) vs 저층(5층 이하)의 동일 타입 가격 편차는 약 2,000~4,000만 원입니다. 탑층은 희소성 프리미엄이 추가로 형성됩니다.

향별로는 남동향 A타입이 가장 선호됩니다. 오전 햇빛 + 개방감 + 맞통풍 구조가 맞물리기 때문입니다. 남향은 정남이라 일조량이 좋지만 107동처럼 뷰가 밋밋한 경우 가격 방어력이 약합니다. 남서향은 오후 서향 햇빛 문제로 선호도가 상대적으로 낮고, 마피 매물이 집중되는 경향이 있습니다.

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가격 차이 분석

동일한 84㎡이라도 가격 차이가 최대 1억 3천만 원에 달하는 이유는 다음과 같습니다.

동 위치(폰드뷰 여부)가 3,000~5,000만 원, 층수 차이가 2,000~4,000만 원, 옵션 포함 여부가 500~2,500만 원을 가릅니다. 여기에 급매 여부가 추가로 가격을 낮춥니다. 107동 중층 마피3,500 매물(5.37억)과 111동 고층 피500 매물(6.19억)은 같은 84㎡이지만 이 모든 요소가 복합된 결과입니다.

저평가 가능성이 있는 구간은 108동·109동 저층 마피 매물입니다. 단지 내 조망(자연형연못·노르딕하우스)이 잡히는 라인인데 마피 2,000~3,000으로 나온 매물은 입주 후 재평가 여지가 있습니다.

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향후 프리미엄 가능성 — 현실적으로

실문의가 가장 몰리는 동은 105동(부출입구·학교 인접), 109동(벽천·노르딕 뷰), 111동(폰드뷰 고층)입니다. 이 세 동은 향후 매도 경쟁력까지 고려하면 가장 유리한 라인이 될 가능성이 높습니다.

가격 방어력은 101·102·111동 고층이 가장 높습니다. 뷰와 입지가 명확하기 때문에 시장이 흔들려도 매수 문의가 끊기지 않습니다. 107동·108동 저층 마피 물건은 입주 후 급매 경쟁이 가장 치열해질 구간입니다.

과장 없이 말하면, 현재 마피 3,000~4,000 수준의 급매가 나오고 있다는 것은 입주 전 단기 처분을 원하는 매도자가 존재한다는 의미입니다. 실거주 목적이라면 이런 매물이 오히려 기회이고, 단순 투자 목적이라면 로열동 고층 이외에는 시세 방어를 장담하기 어렵습니다.

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실거주 선호도 분석

실수요자 관점에서 최우선 체크 포인트는 학교·상가 접근성(105동 계열)과 주출입구 동선(101·110동)입니다. 어린 자녀가 있는 가족이라면 110동 캐리비안 물놀이터 뷰 + 105동 학교 인접 조합을 선호하는 경향이 있습니다. 1인 가구·직장인 중심이라면 일광역 도보 동선이 확보되는 102동이 합리적입니다.

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총평

이 단지는 뷰가 가격을 결정하는 구조입니다. 마피가 많이 나오는 동은 '나쁜 물건'이 아니라 '덜 좋은 뷰·동선'인 경우가 대부분입니다. 입주 후 실거주 만족도와 시세 방어력을 동시에 잡으려면 111동 폰드뷰 중·고층 또는 109동 벽천뷰 중층이 현실적으로 가장 균형 잡힌 선택입니다. 단, 모든 매물은 옵션 포함 여부와 잔금 조건을 반드시 별도 확인해야 합니다.