[5월 3주차] 부산 전지역 국평 아파트 실거래가 Top 10

 

 

2026년 5월 부산 국평 실거래 TOP25 완전분석

 

14억 남천자이가 1위인 시대 — 부산에서 살아남는 아파트는 따로 있다

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들어가며 — 부산 부동산, 지금 이 순간

부산 부동산 시장이 묘하다. 전면적인 상승도 아니고, 전면적인 하락도 아니다. 오를 곳은 강하게 오르고, 버틸 곳은 조용히 버티고, 무너질 곳은 소리 없이 무너지고 있다.

특히 전용 84㎡, 이른바 '국민평형'의 흐름이 그 민낯을 가장 선명하게 드러낸다. 실거주 수요와 투자 수요가 가장 강하게 교차하는 이 평형대는, 시장 심리가 가장 먼저 반영되는 바로미터이기도 하다.

"같은 부산, 같은 84㎡인데 — 어디에 있느냐에 따라 8억이 되기도 하고, 14억이 되기도 한다."

2026년 5월 기준, 부산 국평 실거래 TOP25를 통해 이 시장이 어디로 향하는지 읽어보자.

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📊 부산 국평(전용 84㎡) 실거래 TOP25 순위표

순위	아파트명	지역	면적	최근 실거래가	직전 거래가	등락	준공	특징
1위	남천자이	수영구 남천동	84.99㎡	14억	15억	▼6.7%	2023	부산 국평 실거래 최고가, 신축 대장
2위	쌍용예가디오션	수영구 광안동	84.98㎡	12억5천	9억3천	▲34.4%	2014	광안리 오션뷰, 이번 최대 상승폭
3위	사직롯데캐슬더클래식	동래구 사직동	84.85㎡	12억2500	9억	▲36.1%	2017	직거래, 내륙권 최고가 단지
4위	더샵센텀파크1차	해운대구 재송동	84.63㎡	12억	12억3천	▼2.4%	2005	22년 구축, 센텀 입지 프리미엄
5위	롯데캐슬스타	해운대구 중동	84.99㎡	11억5천	10억9500	▲5.0%	2020	해운대 신축, 꾸준한 상승세
6위	삼익비치	수영구 남천동	84.83㎡	11억3천	11억5천	▼1.7%	1979	48년 구축, 남천 오션뷰 불멸의 브랜드
7위	더샵센텀파크2차	해운대구 재송동	84.65㎡	10억8천	10억1천	▲6.9%	2005	회복율 100%, 3년 최고가 재돌파
8위	레이카운티1단지	연제구 거제동	84.98㎡	10억5천	10억5천	±0	2024	부산 최대 신축 단지 4470세대
9위	동부올림픽타운	해운대구 우동	84.96㎡	10억4500	9억5천	▲10.0%	1999	회복율 100%, 우동 구축 강세
10위	코오롱하늘채골든비치	수영구 남천동	84.97㎡	10억4천	9억4800	▲9.7%	2009	신규 최고가 경신, 회복율 100%
11위	더샵센텀파크2차	해운대구 재송동	84.63㎡	10억4천	10억1천	▲3.0%	2005	센텀파크 라인업, 층수 차이로 2건
12위	래미안포레스티지2단지	동래구 온천동	84.98㎡	10억	데이터없음	-	2024	신규 진입, 동래 신축 시장 주목
13위	대우마리나3	해운대구 우동	84.51㎡	9억6천	9억3천	▲3.2%	1994	회복율 100%, 우동 구축 저력
14위	테넌바움294	수영구 민락동	84.62㎡	9억5천	9억5천	±0	2023	회복율 60.1%, 고점 15억8천 대비 급락
15위	부산더샵센텀포레	수영구 민락동	84.89㎡	9억4천	10억6900	▼12.1%	2014	이번 최대 하락폭, 민락 조정 중
16위	동부올림픽타운	해운대구 우동	84.96㎡	9억4천	8억9300	▲5.3%	1999	동일 단지 저층, 층간 가격차 주목
17위	래미안장전	금정구 장전동	84.89㎡	9억3천	9억2천	▲1.1%	2017	부산대 학군, 금정구 대장 단지
18위	거제동롯데캐슬피렌체	연제구 거제동	84.94㎡	9억2천	8억8700	▲3.7%	2011	연제구 강세, 시청 이전 수혜 기대
19위	대연SKVIEWHills	남구 대연동	84.99㎡	9억1800	9억	▲2.0%	2018	회복율 102%, 3년 최고가 돌파
20위	대연SKVIEWHills	남구 대연동	84.99㎡	9억1800	9억	▲2.0%	2018	해제(취소) 발생 — 매도·매수 눈높이 차이
21위	동부올림픽타운	해운대구 우동	84.96㎡	9억500	10억4500	▼13.4%	1999	동일 단지 초저층, 급락 경보
22위	해운대센트럴푸르지오	해운대구 우동	84.43㎡	8억9천	9억4천	▼5.3%	2023	해제(취소) 발생 거래 포함
23위	해운대센트럴푸르지오	해운대구 우동	84.43㎡	8억8500	9억4천	▼5.9%	2023	유효 거래, 회복율 83.5%
24위	대연SKVIEWHills	남구 대연동	84.99㎡	8억8천	9억	▼2.2%	2018	동일 단지 층수 차이, 2천 차이
25위	레이카운티2단지	연제구 거제동	84.98㎡	8억7천	11억	▼20.9%	2024	이번 최대 낙폭, 입주 물량 압박

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TOP25 전체 흐름 — 공통점과 지역별 온도차

수영구의 독주, 이유가 있다

TOP25를 지역별로 분류하면 결론은 명확하다. 수영구가 상위권을 독점하고 있다. 남천자이(1위), 쌍용예가디오션(2위), 삼익비치(6위), 코오롱하늘채골든비치(10위), 부산더샵센텀포레(15위), 테넌바움294(14위)까지 — 수영구 단지만 여섯 곳이 이름을 올렸다.

왜 수영구인가. 부산 사람이라면 누구나 아는 이유다.

광안리 오션뷰 + 수영강 생활권 + 센텀시티 접근성 — 이 세 가지가 겹치는 곳은 부산에서 수영구밖에 없다.

단순히 바다가 보인다는 것 이상이다. 광안대교가 야경으로 펼쳐지는 조망, 광안리 카페·식당 생활권, 그리고 수영구라는 '주소지 자체의 상징성'이 가격에 반영되고 있다. 이건 합리적 계산이 아니라 일종의 정체성 소비에 가깝다.

해운대구 — 강하지만 단지별 온도차가 크다

해운대구는 더샵센텀파크 1·2차, 롯데캐슬스타, 동부올림픽타운, 해운대센트럴푸르지오, 대우마리나3까지 TOP25에서 가장 많은 단지가 포진해 있다. 그러나 내부를 들여다보면 같은 해운대라도 단지별 차이가 뚜렷하다.

더샵센텀파크는 2005년 준공, 22년 구축임에도 12억대를 유지한다. 반면 같은 해운대 우동의 동부올림픽타운은 4층과 15층이 1억4천 차이가 나고, 해운대센트럴푸르지오는 취소 거래까지 섞여 있다. 해운대라는 이름값이 있어도 층수·향·브랜드에 따라 가격 편차가 이미 커지고 있다.

동래·금정·연제 — 실수요의 최전선

사직롯데캐슬더클래식이 이번 데이터에서 가장 뜨거운 단지 중 하나다. 동래구 사직동에서 직거래로 12억2500, 상승률 36.1%. 사직야구장, 동래 학군, 1호선 접근성이 이 가격을 만들어냈다. 금정구 래미안장전은 부산대 학군의 힘으로 9억3천을 지키고 있고, 연제구 레이카운티와 거제동롯데캐슬피렌체는 시청 이전 기대감이라는 변수를 안고 서 있다.

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가장 눈에 띄는 단지 집중 분석

34% 반등 — 쌍용예가디오션이 말해주는 것

2위 쌍용예가디오션, 29층 고층 오션뷰 거래가 9억3천에서 12억5천으로 34.4% 급등했다. 3년 최저가 8억 대비 회복율은 96.9%. 이 숫자가 의미하는 건 단순한 가격 회복이 아니다.

"오를 곳은 이렇게 강하게 오른다" — 현재 부산 장세의 가장 상징적인 사례가 바로 이 단지다.

바다 조망 고층 물건이 시장에 나오는 순간 매수세가 집중된다는 것, 그리고 그 수요는 여전히 살아있다는 것을 이 거래 한 건이 증명하고 있다.

회복율 100% 클럽 — 이 단지들이 진짜 강한 이유

이번 TOP25에서 회복율 100%를 기록한 단지는 더샵센텀파크2차, 동부올림픽타운(15층), 코오롱하늘채골든비치, 대우마리나3, 대연SKVIEWHills로, 이들은 3년 최고가를 다시 찍었거나 돌파했다. 연식이나 브랜드보다 입지가 가격 복원력의 핵심임을 보여준다.

대연SKVIEWHills는 회복율 102%로 3년 최고가를 뚫었다. 남구 대연동이라는 입지가 재평가받고 있다는 신호로 읽힌다.

회복율 60.1% 테넌바움294 — 낮은 회복율은 기회인가, 경고인가

테넌바움294는 9억5천에 거래됐지만 3년 최고가는 15억8천이었다. 회복율 60.1%. 이 숫자를 두고 "저평가 매수 기회"로 보는 시각과 "고점 자체가 비정상이었다"는 시각이 첨예하게 갈린다.

필자의 해석은 후자에 가깝다. 같은 수영구지만 남천·광안과 민락의 생활 편의성 차이는 가격이 벌어질수록 더 선명하게 부각된다. 낮은 회복율이 항상 기회는 아니다.

레이카운티2단지 25위 — 신축도 물량 앞에서는 무릎을 꿇는다

2024년 준공 신축, 연제구 레이카운티2단지가 이번에 8억7천으로 거래됐다. 직전 거래가 11억, 하락폭 2억3천(-20.9%). 4470세대라는 대규모 단지의 입주 물량 압박이 현실화된 사례다.

신축이라도 공급이 많으면 가격은 버티지 못한다. 희소성이 프리미엄의 전제조건이다.

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지금 부산 시장 — 회복인가, 조정인가

정직한 진단: '선별적 회복'

TOP25 데이터를 관통하는 키워드는 하나다. 선별적 회복. 전면 상승도 전면 하락도 아니다.

회복율 100%를 찍은 단지가 있는가 하면, 60%대에 머무는 단지도 있다. 취소 거래가 TOP25 안에 두 건이나 포함돼 있다는 점도 의미심장하다. 매도자와 매수자의 가격 눈높이가 완전히 맞지 않는다는 증거다.

이건 진정한 회복장보다는 '분위기 전환의 초입', 즉 탐색장에 가깝다.

실거주 중심 장세

직거래 체결이 상위권에서 포착된다는 점, 그리고 취소 거래가 발생한 단지들이 중위권에 몰려 있다는 점을 종합하면 현재 부산 거래는 실거주 목적 수요가 주도하고 있다고 볼 수 있다. 갭투자 목적의 공격적 매수보다는 실수요자가 신중하게 움직이는 장세다.

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향후 전망 — 부산에서 살아남을 곳은 어디인가

강세 지속 가능성 높은 지역

수영구 남천·광안은 신축 공급이 제한적이고, 오션뷰 프리미엄의 대체재가 없다. 중장기 강세 가능성이 가장 높은 권역이다. 해운대 센텀·우동권은 구축임에도 생활 인프라가 연식을 상쇄하고 있어 기초 체력이 탄탄하다.

주목할 다크호스는 연제구다. 부산시청 이전 이슈가 현실화 단계에 접어들면 이 지역의 재평가 속도는 빨라질 수 있다. 다만 레이카운티의 대규모 물량 소화가 선행돼야 한다.

주의해야 할 변수 세 가지

첫째, 금리 방향성이다. 추가 인하가 확인되는 순간 유동성은 다시 상급지로 향한다. 수영구·해운대 선도 단지가 가장 먼저 반응할 가능성이 높다.

둘째, 대규모 입주 물량이다. 레이카운티처럼 4000세대 이상의 단지가 입주를 마친 직후 권역은 단기 약세를 피하기 어렵다.

셋째, 회복율 60~70%대 단지의 함정이다. 고점이 투기 수요로 과도하게 형성됐던 단지는 회복율이 낮아도 기회가 아닐 수 있다. 고점 형성 배경을 반드시 확인해야 한다.

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마무리 — 결국 부산도 입지가 증명한다

부산 국평 TOP25는 냉정한 숫자로 하나의 진실을 말하고 있다.

"부산에서 살아남는 아파트는, 그 가격에도 사고 싶은 곳이다."

14억 남천자이가 1위인 이유는 단지가 좋아서가 아니다. 그 주소지를, 그 조망을, 그 생활권을 원하는 사람이 그 가격을 지불할 의사가 있기 때문이다. 반면 회복율 60%대에 머무는 단지들은 그 가격에 사고 싶은 사람의 수가 줄어들고 있다는 시장의 메시지를 받고 있는 것이다.

부산 부동산은 지금 조용히, 그러나 분명하게 옥석가리기를 하고 있다. 화려한 반등보다 냉정한 선별이 이루어지는 이 시기에, 숫자의 표면이 아니라 그 숫자가 만들어진 맥락을 읽는 사람만이 다음 기회를 잡을 수 있을 것이다.

"결국 부산도 입지가 증명한다." 언제나 그래왔고, 앞으로도 그럴 것이다.