임대차 계약 비교정리표

	전세권	임대차(민법)	주택임대차보호법	상가건물임대차보호법
대항력 등	전세권설정등기 할때 → 우선변제권 + 경매신청권 취득함!	① 당사자간 반대약정 없을 때 → 임차인은 임차권 청구 가능 ② 임차권 등기할 때 → 제3자에 대한 대항력 발생!	①인도+②주민등록=대항력발생+최우선변제권 (①② 경매등기전) ①②+확정일자=우선변제권 발생 임차권등기명령 가능 : 소재지법원	①인도+② 사업자등록=대항력발생 +최우선변제권 (①② 경매등기전) ①②+확정일자=우선변제권 발생 임차권등기명령 가능 : 소재지법원
필요비 유익비	임차인 : 필요비 (임차물보존) → 청구 不可 유익비 청구 가능 (임대차 종료)	임차인 필요비 청구 가능 유익비 청구 가능	임차인 필요비 청구 가능 유익비 청구 가능	임차인 필요비 청구 가능 유익비 청구 가능
차임증감		차임증감청구권(양당사자)가능	5%(1/20)	5%(5/100)
양도·담보 제공	타인 양도, 담보 제공 가능 (존속기간내 가능) 단, 특약으로 금지 시 → 불가	타인 양도, 전대 불가함 → 위반 시 계약 해지 가능 (단, 임대인 동의 시 가능)	[민법규정준용] 타인 양도, 전대 불가 (단, 임대인 동의 시 가능)	[민법규정준용] 타인 양도, 전대 불가 (단, 임대인 동의 시 가능)
묵시적갱신 &해지통고	임대인(전세권설정자) → 기간 만료 전 6월~1월 사이 갱신거절이나 조건변경 없음을 통지 × → 前) 전세권과 동일한 조건	임대차기간 만료 후, 사용수익 계속 + 임대인 이의 × → 前) 임대차와 동일한 조건 해지통고는 (기간약정 없는 임대차와 동일)	①임대인 → 임대차기간 만료 전 6월~2월 사이, 갱신거절이나 조건변경 없음을 통지 × → 前) 임대차와 동일한 조건 (존속기간 : 2년) ②임차인 → 임대차기간 만료 2월 전까지 통지 × → 직전 임대차와 동일한 조건	임대인 → 임대차기간 만료 전 6월~1월 사이, 갱신거절이나 조건변경 없음을 통지 × → 前) 임대차와 동일한 조건 (존속기간 : 1년) ※ 주임법과 달리 임차인의 통지 조항 별도 없음
기간의 약정이 없는 임대차	전세권 존속기간 → 10년 1년 미만 약정 시 → 1년	당사자→언제든지 해지통고 가능 상대방이 통고 받은 날로부터 ① 임대인 → 6월 후 효력 발생 ② 임차인 → 1월 후 효력 발생	임차인: 언제든지 해지통고 가능 단, 임대인 통지받은 날로부터 3개월 후, 효력 발생. 기간 없거나, 2년 미만 → 2년 (임차인은 2년 미만 기간 가능)	임차인: 언제든지 해지통고 가능 단, 임대인 통지받은 날로부터 3개월 후, 효력 발생. 기간 없거나, 1년 미만 → 1년 (임차인은 1년 미만 기간 가능)
차임연체 시 계약해지		차임연체액이 2기에 달하는 때 → 임대인 계약 해지 가능	차임연체액이 2기에 달하는 때 → 자동연장 불가 (묵시적 갱신 불가)	차임연체액이 3기에 달하는 때 → 임대인 계약 해지 가능
기타사항		[부속물 매수청구권] 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 얻기 위하여, 임대인의 동의 얻어 부속한 물건 → 임대차 종료 시 부속물 매수 청구 가능함 (임대인으로부터 매수한 부속물도 청구 가능)	[주택임차권의 승계] ① 임차인이 상속인 없이 사망 시 → 가정공동생활한 사실혼자 ② 임차인이 사망 시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활 안 함 → 가정공동생활한 사실혼자 +2촌 이내 친족(공동승계)	[상가 환산보증금 계산방법] 보증금 + (월세 × 100) = 환산보증금
				[계약갱신요구권] 임차인이 임대차기간 만료 전 6월~1월 사이 계약갱신 요구 가능 (최대10년) → 임대인 거부 불가 (묵시적갱신 시 → 10년 제한 없음) 직전 임대차와 동일한 조건
				[계약갱신요구권 거절사유] ① 3기차임 연체 ② 거짓부정임차 ③ 합의보상 ④ 비동의전대 ⑤ 임차물파손 ⑥ 멸실 ⑦ 철거·재건축을 계약 시 고지 ⑧ 그 밖의 사유

※상가건물임대차보호법에 적용을 받을 수 있는 (환산보증금액)

① 서울(9억원)

② 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 및 부산광역시(6억9천만원)

③ 광역시(인천 제외), 파주, 화성, 안성, 용인, 김포, 광주(5억4천만원)

④ 그 밖의 지역(3억7천만원)

→ 기준 환산보증금을 초과하더라도 상임법 보호를 받는 규정

① 대항력등(제3조)

② 계약갱신요구권

③ 권리금회수기회보호규정

④ 차임연체와 해지

⑤ 표준계약서의 작성

 

임대차보호법상 최우선변제금액(지역별)

해당지역	주택			해당지역	상가건물
서울특별시	2021년 5/11	1억5,000만원	5,000만원	서울특별시	2010년 7/26	5,000만원	1,500만원
수도권 중 과밀억제권역, 세종, 용인, 화성, 김포		1억3,000만원	4,300만원	수도권 중 과밀억제권역		4,500만원	1,350만원
광역시(군제외), 안산, 광주, 파주, 이천, 평택		7,000만원	2,300만원	광역시(군제외), 안산, 용인, 김포, 광주		3,000만원	900만원
기타지역(제주도 포함)		6,000만원	2,000만원	그 밖의 지역(세종시, 제주도 포함)		2,500만원	750만원
서울특별시	2023년 2/21	1억6,500만원	5,500만원	서울특별시	2014년 1/1	6,500만원	2,200만원
수도권 중 과밀억제권역, 세종, 용인, 화성, 김포		1억4,500만원	4,800만원	수도권 중 과밀억제권역		5,500만원	1,900만원
광역시(군제외), 안산, 광주, 파주, 이천, 평택		8,500만원	2,800만원	광역시(군제외), 안산, 용인, 김포, 광주		3,800만원	1,300만원
기타지역(제주도 포함)		7,500만원	2,500만원	그 밖의 지역(세종시, 제주도 포함)		3,000만원	1,000만원

 

2. 수도권중 과밀억제권역 : 인천시, 의정부시, 구리시, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시

 

3. 상가건물임대차보호법 [권리금회수기회보호] : 임대인은 임대기간 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지, 권리금계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금 지급을 방해하여서는 안된다.

 

① 임대인은 신규임차인에게 권리금 요구, 권리금 수수, 임차인에 대한 권리금 지급 방해, 현저히 고액 차임 또는 보증금 요구, 임대차계약 체결 거절할 수 없다.

 

② 임대인 거부 가능 사유 : 보증금 또는 차임 지급할 자력 없음, 임차인 의무 위반 우려, 임대차 목적물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용 안 할 때, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우.

 

③ 손해배상책임 : 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액 (종료 후 3년 이내 행사하여야 함).

 

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