[오늘의 시세!] 2025년 7월 2주차 기장군 아파트 실거래 내역

기장군 아파트 매매 시장 분석

2025년 7월 초 부산 기장군 아파트 매매 시장은 전반적인 하락 압력 속에서도 특정 단지와 평형대에서 반등하는 모습을 보이는 복합적인 양상을 띠고 있습니다. 특히, 신축 단지와 구축 단지 간의 가격 흐름에서 차이가 명확하게 나타나고 있으며, 직전 거래 대비 큰 폭의 등락을 보이는 사례도 여럿 관찰됩니다.

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1. 신축 단지 (2020년 이후 건축) 가격 조정 심화

최근 건축된 신축 아파트들은 높은 초기 분양가와 금리 인상 등의 영향으로 가격 조정이 더욱 두드러지고 있습니다.

• 일광신도시비스타동원1차 (2020년 건축): 이 단지는 기장군 내에서 가장 많은 거래 건수를 기록하며 시장의 주요 지표 역할을 합니다.
  • 104.20㎡ (40평형, 5층)은 6억 2,300만 원으로, 직전 거래가(6억 6,000만 원) 대비 -5.6% 하락했습니다. 3년 최고가(8억 원) 대비 77.9%의 회복률을 보이며, 고점 대비 상당한 조정이 있었음을 알 수 있습니다.
  • 96.17㎡ (37A평형)은 층수에 따라 다른 흐름을 보였습니다. 20층은 직전 대비 1.5% 소폭 상승한 5억 9,900만 원에 거래되었으나, 4층은 4.0% 하락한 5억 7,500만 원에 거래되었습니다. 이는 고층 프리미엄이 일부 반영되거나, 저층 선호도 하락이 복합적으로 작용한 결과로 보입니다.
• 일광신도시비스타동원2차 (2020년 건축): 이 단지 역시 큰 폭의 하락 거래가 눈에 띕니다.
  • 96.17㎡ (37A평형, 2층)이 5억 5,000만 원에 거래되며 직전 거래가(6억 4,900만 원) 대비 -15.3%라는 상당한 하락률을 기록했습니다. 이는 3년 최고가(7억 원) 대비 78.6% 회복률로, 저층이라는 점과 함께 급매 물건이었을 가능성을 시사합니다.
• 일광자이푸르지오1, 2단지 (2020년 건축):
  • 2단지 84.97㎡ (13층)은 5억 5,700만 원으로 직전 대비 1.3% 소폭 상승했지만, 1단지 84.97㎡ (5층)은 4억 9,200만 원으로 직전 대비 5.4% 하락했습니다. 동일 브랜드 내에서도 단지 및 층별로 차등적인 가격 흐름을 보였습니다.

종합적으로 볼 때, 기장군 내 신축 아파트들은 입주시기가 지난 후 가격 조정을 겪는 구간으로 보이며, 급매물 위주로 거래가 이루어지면서 가격 하락을 주도하는 경향이 있습니다.

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2. 구축 단지 (2015년 이전 건축) 시장의 이중성

상대적으로 건축 연한이 긴 구축 아파트 시장은 신축과는 다른 복잡한 양상을 보였습니다. 일부 단지에서는 의미 있는 가격 상승을 보인 반면, 다른 단지에서는 하락세를 이어갔습니다.

• 정관신도시한진해모로 (2008년 건축): 놀랍게도 이 단지는 상승 거래가 다수 포착되었습니다.
  • 122.91㎡ (9층)이 4억 2,500만 원에 거래되며 직전 거래가(3억 7,200만 원) 대비 +14.2% 급등했습니다. 3년 최저가와 동일한 직전 거래가에서 급격히 반등한 점이 주목할 만합니다.
  • 123.48㎡ (7층) 또한 4억 3,000만 원에 거래되며 직전 대비 2.4% 상승했습니다.
  • 하지만 같은 면적의 11층은 직전 대비 8.1% 하락한 3억 7,200만 원에 거래되면서, 층수나 개별 매물의 상황에 따라 가격이 크게 엇갈리는 현상을 보여줬습니다.
• 정관동일스위트1차 (2012년 건축):
  • 84.99㎡ (19층)은 직전 거래가 대비 +11.3% 상승한 3억 2,500만 원에 거래되며 3년 최고가(2억 9,200만 원)를 넘어섰습니다. 이는 해당 평형에서 상승 거래가 유효하게 나타나고 있음을 의미합니다.
  • 20층도 3억 100만 원으로 3.1% 상승했지만, 다른 층수(6층, 13층)에서는 보합 또는 소폭 하락했습니다.
• 정관2차동원로얄듀크 (2013년 건축): 이 단지는 하락세가 뚜렷했습니다.
  • 84.99㎡ 6층과 2층 모두 직전 대비 4.3%와 8.6% 하락했습니다. 3년 최고가 대비 회복률도 80% 미만으로 낮은 편입니다.
• 한신 (1995년 건축): 오래된 건축 연한에도 불구하고 84.98㎡ (9층)이 직전 대비 8.6% 상승한 2억 4,000만 원에 거래되었습니다. 이는 상대적으로 저가 아파트의 경우 실수요 유입으로 인해 가격이 회복되는 현상으로 해석될 수 있습니다.

구축 아파트 시장에서는 개별 단지 및 평형, 그리고 매물의 특성(수리 여부 등)에 따라 가격 등락이 매우 상이하게 나타나며, 일부 급매물 소진 후 가격이 회복되는 움직임도 포착됩니다.

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3. 소형 평수 및 저가 아파트의 극심한 변동성

기장군 내 소형 평형 아파트와 2억 원 미만 저가 아파트들은 매매 가격의 변동성이 매우 크게 나타나고 있습니다.

• 이지더원2차 59.89㎡ (24A평형, 18층): 직거래로 1억 6,000만 원에 거래되어 직전 대비 -20.0%의 충격적인 하락률을 보였습니다. 3년 최고가(2억 4,300만 원) 대비 회복률이 65.8%로 매우 낮습니다. 이는 급하게 매도하려는 물건이었거나 특수 관계인 간의 거래일 가능성도 배제할 수 없습니다.
• 정관동일스위트2차 59.93㎡ (2층): 직전 대비 10.5% 하락한 1억 7,000만 원에 거래되었습니다.
• 청강주공 39.29㎡ (1층): 1억 800만 원으로 직전 대비 16.9% 하락했으며, 3년 최고가(2억 원) 대비 회복률이 54.0%에 불과해 가장 낮은 회복률을 보였습니다.

이러한 현상은 시장 전반의 침체기에는 환금성이 떨어지는 소형 평수나 노후 단지, 저가 아파트의 가격이 더 큰 폭으로 하락할 수 있음을 보여줍니다. 반대로 45위의 정관동일스위트2차 59.93㎡ (19층)처럼 소폭 상승하는 경우도 있어, 개별 매물의 상황이 중요하게 작용하고 있습니다.

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4. 회복률 분석

'회복률'은 3년 최고가 대비 현재 거래가 수준을 보여주는 지표로, 단지별 가격 하락 폭과 반등 여력을 가늠하는 데 중요합니다.

• 정관가화만사성더테라스1차 (100.0%): 142.62㎡ (1층)은 3년 최고가와 동일한 4억 4,800만 원에 거래되며 100% 회복률을 달성했습니다. 이는 이 단지의 해당 평형이 고점 수준을 회복했거나, 꾸준히 견조한 시세를 유지하고 있음을 의미합니다.
• 스카이아트빌 (100.0%): 84.78㎡ (6층) 또한 3년 최고가와 동일한 1억 2,200만 원에 거래되며 100% 회복률을 기록했습니다.
• 정관동일스위트1차 (111.3%): 84.99㎡ (19층)은 3년 최고가(2억 9,200만 원)를 뛰어넘는 3억 2,500만 원에 거래되어 고점을 돌파하는 매우 이례적인 모습을 보였습니다. 이는 해당 매물이 기존 최고가 매물보다 뛰어난 입지나 특성을 가졌을 가능성을 시사합니다.
• 일광신도시비스타동원1차 (77.9%), 일광자이푸르지오1단지 (78.1%), 일광신도시비스타동원2차 (78.6%): 이들 신축 단지들은 3년 최고가 대비 20% 이상 하락한 수준에서 거래되고 있어, 여전히 가격 회복에 시간이 필요해 보입니다.
• 청강주공 (54.0%), 이지더원2차 (65.8%), 이지더원1차오션포레 (67.9%): 이 단지들은 회복률이 50~60%대로 매우 낮아, 고점 대비 가장 큰 폭의 가격 조정을 겪었음을 보여줍니다. 특히 청강주공은 36년차의 노후 단지임을 감안할 때, 전반적인 시장 침체 속에서 더욱 취약한 모습을 보입니다.

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종합적인 시장 평가 및 시사점

• 시장 양극화 심화: 부산 기장군 아파트 시장은 단지별, 평형별, 그리고 심지어 같은 단지 내 층수별로도 가격 흐름이 크게 엇갈리는 양극화 현상이 두드러지고 있습니다. 특정 매물은 가격을 회복하거나 심지어 고점을 넘어서는 반면, 다른 매물은 상당한 하락세를 보입니다.
• 신축 아파트의 조정: 신축 단지들이 전반적으로 고점 대비 가격 조정을 겪고 있으며, 급매물 위주로 거래되면서 시장 하락을 견인하는 모습을 보입니다.
• 구축 아파트의 기회: 일부 구축 단지에서는 상대적으로 가격 부담이 적은 매물을 중심으로 실수요 유입이 나타나며 가격이 반등하는 모습도 보입니다. 특히 회복률 100% 이상을 기록한 단지들은 눈여겨볼 만합니다.
• 급매물과 직거래의 영향: 데이터 곳곳에서 직거래(직) 표시가 보이며, 직전 거래가 대비 큰 폭의 하락을 보이는 경우가 많습니다. 이는 시장에 급하게 현금화하려는 매물이 여전히 존재하고, 이러한 급매물들이 평균 가격을 끌어내리는 요인으로 작용하고 있음을 시사합니다.
• 당분간 보합 또는 약보합세 지속: 전반적으로 하락 거래가 더 많은 상황이지만, 일부 상승 거래도 나타나고 있어 시장이 급격한 폭락보다는 당분간 보합 또는 약보합세를 이어갈 가능성이 높습니다.

이번 데이터는 부산 기장군 아파트 매매 시장이 단순히 한 방향으로 움직이는 것이 아니라, 다양한 변수에 의해 복합적인 움직임을 보이고 있음을 명확히 보여줍니다. 매수 또는 매도를 고려하신다면, 해당 단지와 평형의 최근 거래는 물론, 전반적인 시장 분위기와 더불어 개별 매물의 특성까지 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요합니다.

 

 

 

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